Míg a bérleti szerződés során a tulajdonos (bérbeadó) és a bérlő között jön létre a bérleti jogviszony, az albérleti szerződés során az (al)bérleti jogviszony a bérlő és a bérleményt tőle bérbe vevő albérlő között jön létre. A bérlet és az albérlet között az a különbség tehát, hogy bérlet esetén a tulajdonostól béreljük az ingatlant vagy annak egy részét, míg albérlet esetén a bérlőtől (főbérlő), amelyhez – jogszerű használatba adás esetén – szükséges az ingatlan tulajdonosának a hozzájárulása.
Az albérlet
Noha az albérleti szerződés Magyarországon ugyan már kevéssé jellemző, azért itthon is még találkozhatunk ezzel a bérleti konstrukcióval. A tulajdonosi hozzájárulás megléte különösen azért fontos elem, hiszen amennyiben a bérlő az ingatlant a bérbeadó (tulajdonos) hozzájárulásával adja albérletbe, az albérlő magatartásáért úgy felel, mintha az ingatlant maga használná. Ugyanakkor, ha a bérlő jogosulatlanul engedi át az ingatlan használatát az albérlőnek, felel minden olyan kárért, amely e nélkül nem következett volna be, akár még az előre nem látható, elháríthatatlan akadályokért is (vis maior).
Fontos megjegyezni, hogy amennyiben az ingatlan tulajdonosának utólag a tudomására jut, hogy a beleegyezése nélkül egy bérlő albérletbe adta az ingatlanát , abban az esetben jogosult felmondani a bérleti szerződést, amely egyúttal az albérleti jogviszony megszűnését is jelenti!
Mit jelent az albérleti jogviszony a gyakorlatban? Nézzünk egy példát:
Ágnes kiadja a lakását Évának. Bérleti szerződést kötnek, mlynek értelmében Évának lehetősége van Ágnes lakását további személy(ek)nek bérbeadni. Éva beköltözik a lakásba, majd fél év múlva él a szerződése adta lehetőséggel, és költségcsökkentési indokból kiadja Ágnes lakásának egyik szobáját Klaudiának. Ebben a szituációban Klaudia lesz az albérlő, Éva a főbérlő, és Ágnes a tulajdonos/bérbeadó.
A bérlet
Ahogy fent említettük, bérlet esetén, a bérleti szerződés során a tulajdonos (bérbeadó) és a bérlő között jön létre a bérleti jogviszony. Nézzünk erre is egy példát:
Zoltán lakást örökölt, melyet kiürített és felújított. Az elkészült lakást bérleti szerződéssel kiadta egy fiatal házaspárnak, Nórának és Péternek. Zoltán nem lakik az ingatlanban, azt kizárólag Nóra és Péter használják. Zoltán tehát a tulajdonos, míg Nóra és Péter a bérlők.
Ha tulajdonosként el szeretnénk kerülni, hogy bérbe adott ingatlanunkat a bérlőnk albérletbe adja, ezen tilalmat mindenképpen célszerű a bérleti szerződésben is feltüntetni. Körültekintő bérbeadóként figyeljünk arra, hogy az ingatlanunkat a bérlőn kívül más személy nem használja-e életvitelszerűen. Ha nincs kapacitásunk a rendszeres ellenőrzésre / a bérleménytől messze lakunk, sokat segíthet ebben egy ingatlankezelő, aki az ebből adódó nehézséget is leveszi a vállunkról.
Érdemes szem előtt tartanunk, hogy mind a bérleti, mind az albérleti szerződés csak írásban érvényes!
A szerződések legfontosabb elemeiről blogunkban részletesen foglalkozunk, de a legfontosabb tartalmi elemek többek között a következők:
- a szerződés tárgya;
- a bérlemény pontos körülírása;
- a bérleti jogviszony időtartama (határozott / határozatlan);
- a felek jogai és kötelezettségei;
- a bérleti díj meghatározása és fizetésének időpontja, módja;
- a kaucióval kapcsolatos rendelkezések;
- a szerződésszegés és következményei;
- a szerződés megszűnése, megszüntetése; stb.
Amely rendelkezések a bérleti és az albérleti szerződésben nem kerülnek feltüntetésre, azon kérdésekben elsősorban: „A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény” (Lakástörvény), valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) rendelkezései az irányadók.
dr. Poropatich Anna
jogtanácsos, ingatlanközvetítő
Kérdése van? Kattintson és vegye fel velünk a kapcsolatot, szívesen segítünk!
Hungarian 
English